店铺租金狂飙 餐饮迁店关店潮火速蔓延

  核心黄金商圈物业租金年均增幅达到双位数,广州热门区域年升幅达15%以上。被逼迁或关店的,除了餐饮、书店,也包括国美、苏宁、太平洋百货、百盛、美邦服饰等,百佳超市中旅店被迫以临租形式“挨日子”……

  当全球经济下行的寒风席卷而来,国内的零售商、餐饮商们不但要面对利润下滑的危机,还不得不应对商业地产租金逆市迅猛上涨带来的冲击。据记者了解,近两年来,中国的商业地产租金整体呈现飞速上升趋势,特别是核心黄金商圈的物业租金成本年均增幅达到双位数。有专业机构的调查数据显示,仅广州的商业物业近两年来整体租金年升幅就在5%—10%左右,热门区域更可达15%以上。

  而由此引发的零售、餐饮商们因难以承受高租金不得不搬离原址,甚至关店的情况愈演愈烈。有业内专家认为,在国内遏抑楼市、资金开始追逐及炒高不受宏观政策影响的商业地产时,商业物业租金价格就被随之推高,这将令众多的零售餐饮企业面临更严峻的行业洗牌以及重建商业格局的局面。

  A

  现象:唐宁书店华乐路店铺租7年翻9倍

  苏宁1-3月开新店26家,关店35家

  进入2012年,对于众多零售、餐饮业人士来说,真是新的考验和折磨。

  不久前,在广州天河北开店十年之久的重庆知名餐饮企业陶然居悄然搬离原址。“租金太高了!”一位曾在该店工作的人员透露搬迁原因,而与其百米之隔的另一家餐饮企业,也在不久前因同样的原因选择了撤出。

  不单是餐饮面临困局。今年广州知名书店唐宁书店也黯然搬离华乐路,该店负责人曾对记者透露,华乐路店2010年的铺租已经比2003年刚签约时翻了9倍。

  能够找到新店也许还算是幸运的。香港百佳超市的广州中旅商业城店则在最近半年内都不得不以临租的形式“挨日子”。“租约到期后,与新业主尚未签订续约合同,目前只能每个月签约继续运营”百佳中国区物业及发展总监林惠贞对记者透露,租金是困扰双方的大问题。

  当有人继续坚持,有人只能选择放弃。今年4月,美邦服饰关闭了在上海淮海路的Me&City旗舰店。在广州,国美农林下路店、昌岗路原永乐旗舰店、天河东路店等已关闭。而苏宁方面今年1-3月的数据显示,苏宁新开连锁店26家,关闭连锁店35家。

  而这种零售企业因高租金被逼迁甚至关店的现象已经在全国蔓延。日前,太平洋百货盈科店付不起昂贵租金而迁走。百盛虹桥上海城店将关店的主要原因,也是与业主租约到期,难以接受高租金所致。

  有休闲服饰商表示,国内一些一线城市的优质商铺租金年增长高达30%以上,将严重影响休闲服企业的盈利状况。

  B

  困局:商业利润下滑 租金上升

  零售、餐饮业、家电连锁利润齐齐下滑,商业物业租金突飞猛进

  其实,零售、餐饮等行业的利润在今年已现下滑。据零售业分析师透露,今年以来,新世界、百盛、金鹰、茂业、银泰以及广州本土的广百、友谊等零售大佬的可比门店增幅均出现下滑。而家电经销商在今年上半年整体销售则同比下滑幅度均值为-5%。还有49%的超市、55%的家电经销商客流量下降。

  目前,租金也已超越人工、广告的占比成为家电大连锁所有费用中最高的一项。2011年,苏宁的租金高达36.16亿元;国美的租金也达到26.20亿元(仅上市公司门店的数据)。

  “与十年前相比,百货的综合毛利已经从30%下降到18%左右,而超市的综合毛利也下降了五到九个点,”广东流通业商会执行会长黄文杰表示,“但租金的价格却在近两年突飞猛进。与2000年后的十年相比,租金上涨幅度最低一倍,最高三四倍。”

  令人更不可思议的是,商业物业的价格竟然是与供应量一起逆市齐齐看涨。

  “去年广州商业物业新增供应量达50万平方米以上,这并不是一个小数目。但广州市商业物业的整体租金并没有下降。”合富置业市场经理梁燕明对记者表示,近两年广州整体租金升幅在5%-10%左右,热门区域可达15%以上。

  中介分析人士甚至还预测,在这些热门地段,租金可能会继续上升。

  C

  原因:商业地产为何一枝独秀?

  这边热钱涌入,那边商家普遍存在拓展需求

  经济下滑导致的各行业利润下降为何没有对商业地产的量价产生负面影响?

  黄文杰认为,一方面,大量热钱从被调控的房地产、疲软的股市转入到商业地产的开发和投资上,令商业地产的售价频频走高;另一方面,近年来不但大批的外国品牌、商家开始加速涌入国内并在国内跑马圈地,众多国内的零售商、餐饮企业、影院连锁企业、家电大卖场等企业也纷纷抢占地盘。“商家普遍存在拓展的需求,商业物业的供应出现供不应求的现象。同时,高售价也带来业主对于高租金的回报需求”。

  对于这一观点,不少商业地产界人士非常认同。“租金的上升与住宅限购政策的影响有关。”梁燕明表示,2011年不少投资资金转投商铺、写字楼市场。广州市国土资源与房屋管理局数据显示,2011年广州二手商铺、写字楼的成交宗数,较2010年大幅增加124.8%和68.4%。

  中原地产的相关负责人法永能补充,租金的上涨也与近两年租约大量到期有关。“几年前商业物业租约商定的涨幅往往比较保守,约在5%-10%左右,但是面对近两年商业物业售价的上升,新的租约普遍提高了租金涨幅。”

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  趋势:租金上涨加速商业洗牌

  大卖场撤店向郊区转移、小店网上开店将是趋势

  “连锁超市能承受的月租金水平在80元———100元/平方米左右,超过这个红线就必须慎之又慎。但今年最新的租金价格几乎都在70元/80元每平方米甚至更高。”一位超市负责人向记者透露,一旦租约到期,这样的租金水平,市中心的大卖场很难招架。对此,商家要么撤场搬迁,要么只能削减面积转型。有专家预计,未来几年也许会出现更多因为付不起高昂租金而关门的商场。

  “在零售网络资源的稀缺,以及租金暴涨之下,行业将结束之前的五代十国的生存状态进入汰弱留强的黄金并购时代。”黄文杰认为,接下来通过收购、整合,资源优化、扩大规模、提高市占率,市场将出现若干在竞争中处于优势的大型企业。但对市场的新进入者则由于门槛的抬高,遏制了新鲜血液的流入。“这对于商业的丰富化是非常不利的。”

  据记者了解,最近两年在广州开业或者即将开业的购物中心招商过程中,就出现了由于租金过高将外来百货挡在门外的情况。“而广州商业则来来回回都是相同的面孔,千店一面的情况更加严重。”有业内人士评价。

  同时,为降低租赁风险,增加赢利点,已有多家零售商开始自建或者购买商业物业。比如王府井百货在2014年将在西安、成都、佛山等地拥有五家购物中心;华润万家自建物业,创造了欢乐颂社区购物中心;而乐购投资了乐都会;永旺开始打造永旺MALL……

  黄文杰认为,对更多的大卖场来说,市中心店租约一旦到期,撤店向土地成本较低的郊区转移,很可能将成为一种趋势。“而一些小店店主则会朝着网上开店发展。据悉,每日仅淘宝就有数十万家新店诞生。可以说,一场商业生态的洗牌大战已经在线下商业物业的高租金倒逼下加速展开。”


原文地址:http://www.6eat.com/Info/201208/404128_2.htm

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